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Der Preis des technischen Fortschritts – städtisches Wohnen wird teurer

Seit der industriellen Revolution wird menschliche Arbeitskraft immer intensiver durch Maschinen ersetzt. Folglich nahmen und nehmen uns ausgeklügelte Geräte Arbeiten ab, sofern die Komplexität der Tätigkeit und die technische Umsetzbarkeit dies zulassen. So heben etwa Bagger große Erdmassen aus, säubern Spülmaschinen unser Geschirr und pflegen Rasenmäher-Roboter unsere Grünflächen. Im Laufe dieser Entwicklung sind der Arbeits- und damit der Immobilienmarkt im stetigen Wandel.

 

Die zunehmende Komplexität unserer Berufswelt hat den Bedarf an qualifizierten Fachkräften massiv erhöht. Das spiegelt sich auch in der Lohnentwicklung wider. So ist das Einkommen der Hochqualifizierten im Vergleich zu den Geringqualifizierten bei den westdeutschen Männern überproportional angestiegen (siehe Abbildung 1). Aufgrund der statistischen Vergleichbarkeit über die Zeit wurde lediglich diese Gruppe ausgewählt. Insbesondere in den vergangenen Jahren war diese Entwicklung dramatisch.

 

Abbildung 1: Lohnentwicklung westdeutscher Männer (Index 1984 = 100)

Quelle: Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (2017)

 

Dem Lohnsignal folgend haben deshalb viele junge Menschen ein Studium aufgenommen mit dem Ziel, später in wissensintensiven und gut bezahlten Branchen zu arbeiten. Dies hat große Auswirkungen auf die regionalen Immobilienmärkte, denn die entsprechenden Unternehmen bzw. Branchen sind nicht gleichmäßig in Deutschland verteilt. Sie sind vor allem in den Ballungszentren ansässig, wo sie aufgrund der hohen Bevölkerungsdichte von Agglomerationsvorteilen (niedrige Transportkosten, Ballung von Wissen und Humankapital) profitieren. Der Anteil der arbeitsintensiven Dienstleistungsbranche ist deshalb in den Großstädten hoch, wohingegen z. B. die kapitalintensive Landwirtschaft eher Gebiete außerhalb von Ballungszentren nutzt. Hier bewirtschaften wenige Menschen mit Hilfe leistungsstarker Maschinen weitläufige Flächen.

 

Da die Löhne für Hochqualifizierte angestiegen sind, mehr junge Menschen in entsprechenden Branchen arbeiten möchten und sich die dazugehörigen Unternehmen überwiegend in den Ballungsgebieten befinden, haben die Städte insgesamt an Attraktivität gewonnen. Folglich ist die Bevölkerung in Ballungsgebieten mit einem hohen Anteil an Hochqualifizierten stark angestiegen. Wie Abbildung 2 zeigt, ist in den dichtbesiedelten kreisfreien Großstädten der Anteil der Beschäftigten mit akademischen Berufsabschluss am höchsten. Entsprechend groß sind die dortigen Verdienstmöglichkeiten und Karrierechancen. Dies schlägt sich in einer entsprechenden Zuwanderung nieder. Noch vor der Flüchtlingskrise lag der dortige Bevölkerungszuwachs zwischen 2011 und 2014 bei 2,7%. Im Gegensatz dazu weisen dünn besiedelte ländliche Kreise den geringsten Anteil der Beschäftigten mit akademischem Berufsabschluss auf, was sich in einer geringeren Arbeitsmarktattraktivität und einem Bevölkerungsschwund von 0,3% widerspiegelt.

 

Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung und Qualifikationsniveau der Arbeitnehmer

Quelle: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2017), Statistisches Bundesamt (2017)

 

Mit dem Anstieg der Bevölkerung geht jedoch auch ein Anstieg der Immobilienpreise einher, wodurch die Attraktivität der Ballungsgebiete abnimmt. Denn was nützt selbst ein überdurchschnittliches Einkommen, wenn die Wohnkosten ebenfalls hoch sind und die Qualität der Wohnungen (Größe, Alter) niedrig ist? Schon seit geraumer Zeit beobachten einige Branchenkenner eine Verdrängung von einkommensschwachen Haushalten aus teuren Ballungsgebieten. Diese Gentrifizierung sorgt für gesellschaftliche Spannungen, wodurch die Sozialpolitik immer stärker gefordert ist.

 

Aus wirtschaftspolitischer Sicht plädieren daher einige Ökonomien für den Ausbau der Regionalförderung. Regionen, welche sich aus historischen Gründen auf bestimmte Branchen und Produkte fokussiert haben und im Rahmen des technischen Fortschritts und der Globalisierung immer weiter ins Hintertreffen geraten, sollen neue Impulse erhalten und wieder attraktiv werden – auch für Hochqualifizierte. Im Fokus stehen dabei der Ausbau der Infrastruktur, die Stärkung von Bildungseinrichtungen, die Förderung industrieller Cluster, eine gezielte Ansiedelung von Behörden oder Fachhochschulen und eine Verbesserung der örtlichen Lebensqualität. Dies könnte in der Tat dazu führen, dass sich die Ökonomie dezentraler organisiert und langfristig die Dynamik an den Immobilienmärkten – insbesondere in den Ballungszentren – abnimmt. Allerdings gehen dadurch auch Agglomerationsvorteile verloren, was nicht im Sinne innovationsorientierter Unternehmen sein kann. Diesen schwierigen Spagat muss die Wirtschaftspolitik meistern.

 

Zum Weiterlesen

 

Südekum, Jens (2017): Die Globalisierungsverlierer kompensieren – aber wie?, Wirtschaftsdienst, 97. Jg, Heft 8, S. 566-570.

 

Hiller, Norbert und Gröbel, Sören (2015): Regionale Divergenz – die Mietpreisbremse und die Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse, Wirtschaftsdienst, 95. Jg, Heft 11, S. 773-781.

 

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